Entre deux baux, l'électricité d'un logement vide est à la charge du propriétaire dès que le locataire sortant a résilié son contrat. Le bailleur choisit alors entre un contrat d'énergie à son nom, un compteur laissé en service sans titulaire ou une coupure en attendant le nouveau locataire.
Pourquoi le contrat d'électricité part avec l'occupant
Un contrat de fourniture d'électricité n'est pas attaché aux murs : il lie un fournisseur à une personne, le titulaire, pour un point de livraison identifié par un numéro PRM à 14 chiffres. Quand l'occupant quitte les lieux, il met fin à son contrat à la date de son départ, en général celle de l'état des lieux de sortie. Les démarches sont détaillées dans notre guide pour résilier un contrat d'électricité sans frais ; elles se font en ligne ou par téléphone, auprès du service client du fournisseur, souvent joignable du lundi au vendredi et parfois du lundi au samedi.
La résiliation ne débranche rien. Le point de livraison continue d'exister, le compteur reste en place, mais plus personne n'en est responsable. C'est ce vide juridique de quelques jours ou de quelques mois que le bailleur doit gérer : tant qu'aucun nouveau titulaire n'a souscrit, l'énergie consommée sur place n'est facturée à personne, et le gestionnaire du réseau peut décider de couper l'alimentation.
Le relevé d'index fait le partage. Noté sur l'état des lieux de sortie et transmis au fournisseur, il arrête la facture de l'ancien occupant. Tout ce qui est consommé après ce chiffre ne le concerne plus.
Qui règle quoi, période par période
Le calendrier d'une vacance locative se découpe en quatre temps. Pour chacun, la question est la même : qui est titulaire du contrat, et donc qui reçoit la facture.
| Période | Titulaire du contrat | Qui paie |
|---|---|---|
| Jusqu'à l'état des lieux de sortie | L'occupant sortant | L'occupant sortant, sur la base de l'index relevé |
| Bien inoccupé, sans démarche du bailleur | Personne | Rien n'est facturé, mais la coupure peut intervenir |
| Bien inoccupé, contrat ouvert par le bailleur | Le propriétaire | Le propriétaire : abonnement et consommation |
| À partir de l'entrée dans les lieux | Le nouvel occupant | Le nouvel occupant, à partir de l'index d'entrée |
Pendant des travaux de rénovation menés entre deux baux, la règle ne change pas : l'entreprise qui intervient se branche sur l'installation existante, et c'est le titulaire du contrat qui paie le courant consommé, sauf clause contraire du devis.
Les trois options du bailleur quand le logement reste vide
Souscrire un contrat à son nom
C'est la solution la plus sûre dès que la vacance dépasse quelques jours. Le propriétaire choisit un fournisseur, un type de contrat (tarif réglementé ou offre de marché, prix fixe ou indexé) et une puissance, puis gère tout depuis son espace client. Si le compteur est encore alimenté, la souscription se fait sans déplacement ; s'il a été coupé, il faut demander une mise en service, avec des frais de mise en service facturés par le gestionnaire du réseau et répercutés par le fournisseur. Certains fournisseurs proposent des offres pensées pour une résidence secondaire ou un contrat maison vide, avec un abonnement adapté à une consommation faible. Un bailleur particulier comme une société de gestion y a accès.
En pratique, chez EDF comme chez TotalEnergies ou dans un autre groupe, la souscription passe par l'application mobile ou le site, dans un onglet consacré à une nouvelle location ou à un changement de situation. Un conseiller peut aussi être joint par appel, avec un rappel gratuit chez plusieurs fournisseurs. Deux réglages méritent attention : l'acompte mensuel, calculé sur une consommation estimée, qu'il vaut mieux faire baisser pour un bien vide, et le choix d'une offre verte ou non, sans effet sur le délai de mise en service. Un contrat EDF au tarif réglementé se résilie sans pénalité le jour où le locataire suivant arrive ; c'est également le cas des offres de marché pour un client particulier.
Laisser le compteur en service sans titulaire
Beaucoup de bailleurs ne font rien, en comptant sur une relocation rapide. Le pari tient parfois : le courant reste disponible quelques jours, le temps que le nouveau locataire souscrive. Mais aucune durée n'est garantie. Avec un compteur Linky, le gestionnaire du réseau peut couper à distance un point de livraison sans contrat, sans passage d'un technicien. Le bien se retrouve alors sans éclairage pour les visites, sans VMC et sans chauffage hors gel.
Faire couper volontairement
Couper le courant d'une maison inoccupée paraît économe. C'est rarement le cas quand la vacance tombe en hiver ou dure plus de quelques semaines, pour les raisons détaillées ci-dessous. La coupure a surtout du sens pour un bien qui part en gros travaux, où le chantier passe de toute façon par un raccordement provisoire.
Pourquoi un bien inoccupé a quand même besoin d'énergie
Un appartement fermé n'est pas un appartement à l'arrêt. La ventilation mécanique évacue l'humidité ; sans elle, les moisissures s'installent en quelques semaines dans les pièces d'eau. Le chauffage hors gel protège les canalisations et évite qu'un dégât des eaux ne se déclare en plein mois de janvier, dans un lieu où personne ne le verra avant des jours. Une alarme, une caméra, une pompe de relevage ou un détecteur de fuite réclament aussi du courant.
L'assurance compte aussi. Le propriétaire non occupant garde une assurance habitation dite PNO pendant la vacance, et certains contrats imposent de maintenir un chauffage minimal ou de couper l'eau en cas d'absence prolongée. Relire les conditions avant de décider d'une coupure évite de découvrir une exclusion au moment du sinistre. La réponse de l'assureur, obtenue par écrit, vaut mieux qu'une interprétation du contrat : c'est elle qui fera foi en cas de litige. Un professionnel de la gestion immobilière, agence ou administrateur de biens, connaît généralement ces clauses et peut apporter la réponse en quelques jours. Côté budget, un contrat ouvert pour quelques semaines coûte en général moins qu'une remise en service en urgence, un dégât des eaux ou un plâtre à refaire.
Réduire la facture d'un bien vide
La facture d'un bien sans occupant se compose de deux parts. L'abonnement court chaque jour, que l'on consomme ou non ; la consommation dépend de ce qui reste branché. C'est sur la seconde que le bailleur a la main, puisque le prix du kWh s'applique à chaque unité consommée.
- Le chauffe-eau : le disjoncteur dédié du tableau se coupe, sauf si l'eau chaude doit servir pendant des travaux. Un ballon maintenu à température sans personne pour tirer l'eau chauffe pour rien.
- Le chauffage : les radiateurs passent en position hors gel, jamais à l'arrêt total en hiver.
- Le réfrigérateur : vidé, débranché et laissé porte entrouverte.
- Les abonnements annexes : box internet, abonnement internet, alarme connectée ; ils se suspendent ou se résilient s'ils ne servent plus.
- La puissance : une puissance souscrite plus basse réduit l'abonnement si la vacance s'annonce longue.
Une application de suivi de conso, proposée par la plupart des fournisseurs, permet de vérifier à distance que rien ne tourne en dehors de la VMC. Pour aller plus loin, notre page consacrée aux gestes pour faire des économies d'électricité s'applique aussi à un bien vide.
Un exemple concret aide à trancher. Un investisseur immobilier qui prévoit six semaines de vacance en février, dans un appartement chauffé à l'électricité, a intérêt à garder un contrat actif : le hors gel et la VMC tournent, l'abonnement court six semaines, et le locataire suivant trouve un bien sain. Le même investisseur, face à deux semaines de vacance en juin, peut suspendre la plupart des appareils et ne garder que la ventilation. Pour un bien équipé de panneaux solaires, la production continue pendant la vacance : vérifier le contrat de revente ou d'autoconsommation avant toute résiliation évite de perdre l'avantage de cette production. Dans un marché immobilier tendu où la relocation se fait en quelques jours, la question se pose à peine ; dans une ville où l'immobilier locatif se loue lentement, elle pèse sur le rendement.
Et le gaz, suit-il les mêmes règles ?
Le raisonnement est identique pour le gaz naturel : le contrat part avec l'occupant, le compteur reste, et le fournisseur de gaz ne facture plus personne une fois la résiliation enregistrée. Deux différences comptent. D'abord, une coupure du gaz suivie d'une remise en service impose des vérifications de sécurité et souvent la présence d'une personne sur place, ce qui complique l'arrivée du nouvel occupant. Ensuite, une chaudière à gaz qui assure le hors gel ne fonctionne que si l'électricité et le gaz sont tous deux alimentés. Comparer le gaz prix par prix n'a guère de sens pour quelques semaines ; mieux vaut garder la même logique pour les deux énergies et ouvrir, ou non, les deux contrats en même temps.
Refacturer la vacance au locataire : ce que le bail permet
La consommation privative d'un bien vide ne fait pas partie des charges récupérables. La liste de ces charges, fixée par décret, vise les dépenses communes (éclairage des parties communes, ascenseur, entretien) et non la fourniture d'énergie d'un lot inoccupé. Le propriétaire ne peut donc pas facturer au nouvel occupant l'électricité consommée avant son entrée, ni l'intégrer au contrat de bail.
Le dépôt de garantie ne sert pas non plus à cela. Il couvre les sommes dues par l'ancien locataire, et seulement celles-là. Si celui-ci a oublié de résilier, c'est son propre contrat qui continue : il reçoit la facture et peut la faire régulariser auprès du fournisseur en produisant l'index relevé à l'état des lieux de sortie. Le bailleur n'a rien à avancer. Si le fournisseur tarde à donner une réponse, l'ancien occupant peut saisir le médiateur national de l'énergie, qui intervient gratuitement pour un particulier ; une aide de l'assistance juridique de son assurance habitation est aussi possible.
Préparer l'arrivée du nouvel occupant
Une entrée dans les lieux se passe bien quand l'information circule avant la remise des clés. Le bailleur transmet le numéro PRM et, si possible, le nom du fournisseur en place ; le nouvel occupant souscrit un contrat avant son emménagement, en indiquant la date d'effet. L'index est relevé à l'état des lieux d'entrée et noté sur le document signé des deux parties : c'est lui qui sépare la facture du propriétaire de celle de son locataire.
Le nouvel occupant n'est pas tenu de garder le fournisseur choisi par le bailleur. Il peut changer de fournisseur à tout moment, sans frais de résiliation pour un particulier ; le choix du fournisseur lui appartient, et une réduction sur une offre de bienvenue peut s'avérer intéressante pour un nouveau logement. Pour l'enchaînement, le guide sur le déménagement et les démarches électricité donne l'ordre des étapes, du relevé de compteur à la première facture. Dans les communes desservies par une entreprise locale de distribution plutôt que par Enedis, les démarches sont les mêmes, avec un interlocuteur différent pour le réseau.
Logement vacant : refacturation, compteur sans contrat, résiliation oubliée
Le propriétaire peut-il faire payer au nouveau locataire l'électricité de la vacance ?
Il ne le peut pas. La consommation antérieure à l'entrée dans les lieux reste à la charge du titulaire du contrat pendant cette période, c'est-à-dire du bailleur s'il en a ouvert un. Elle ne figure pas parmi les charges récupérables.
Combien de temps un compteur reste-t-il alimenté sans contrat ?
Aucune durée n'est garantie. Le gestionnaire du réseau peut laisser le courant quelques jours comme couper rapidement, à distance sur un compteur Linky. Un bailleur qui a besoin de courant pour des visites ou des travaux ouvre un contrat à son nom.
Faut-il une offre particulière pour une maison inoccupée ?
Ce n'est pas obligatoire. Une offre classique suffit ; certaines offres pour résidence secondaire ou maison vide réduisent l'abonnement quand la consommation reste faible. L'essentiel est d'adapter la puissance souscrite.
Qui paie si l'ancien occupant a oublié de résilier ?
L'ancien occupant, puisque le contrat est toujours à son nom. Il obtient une régularisation en communiquant au fournisseur l'index relevé le jour de l'état des lieux de sortie.
